“鬼房”泛指那些一年中大部分时间无人居住的房屋。以色列议会国家控制委员会(State Control Committee)为以色列中央统计局的代表机构,致力于解决以色列的“鬼房”问题。上个月,该委员会在一次会议中公布了一个令人震惊的消息。

委员会统计部门负责人梅拉夫·帕斯捷尔纳克(Merav Pasternak)在会上表示,以色列的“鬼房”数量已达15.97万套,而非此前预测的四万套。

“这是一个惊人的数字。”委员会主席、犹太复国主义联盟(Zionist Union)成员谢丽·亚奇姆维奇(Shelly Yachimovich)说道。

事实确实如此。被《以色列时报》就此事进行咨询的几名专家均对这一数字大感震惊,并表示想对数据的获取方法进行更多了解。若该数字足够精确,以色列将成为全球人均“鬼房”数量最多的国家之一。

委员会宣布的新数字十分重要,因为富有投资者在境外购置公寓并使之空闲的状况在纽约、迈阿密、伦敦、墨尔本和温哥华等许多城市都是热点问题。这些城市的房地产价格在过去十年内大幅度上涨,且批评人士指出,空置的公寓不仅是问题的表征,也往往是问题的关键原因所在。

2015年10月27日,耶路撒冷高档社区Mamila附近的一处住宅楼。如今以色列多数豪宅为非以色列人所有,或者被富有的以色列人用于度假。(图片来源:Lior Mizrahi/Flash90)

联合国的一份2017年报告指出,在那些“全球资本寻求投资避风港的首选城市,房价已经上涨到多数居民无法负担的水平,这就使黄金地段的业主实现了财富的巨额增长;同时,中低收入家庭因无法承受购房或租房价格而被房地产业排除在外。这些家庭被迫居住在缺乏就业和服务的半城市化地区”。

联合国报告谴责了“住房金融化”,称这一现象正导致数千亿美元的全球财富投资到房地产和相关市场。“对房地产市场的大规模投资和上涨的房价不应与住房的生产力和由此带来的收益相混淆。”报告写道,“此类房地产交易并未创造必要的住房或长期的稳定就业”。

但批评者谴责的不仅是”鬼房”这一正当性全球资本问题。许多情况下,这些公寓是洗钱活动的工具。尽管联合国的报告并未将洗钱列为该现象的主要原因,但美欧诸多主流媒体都报道了这一点。

巴伊兰大学经济学教授阿维奇·思尼尔(Avichai Snir)表示,全球约一半的洗钱活动都是通过房地产完成的,这一数字在各国都出奇地统一。

许多观察人士认为,在以色列,外国合法投资甚至一些涉及洗钱的投资可能帮助抬高了近年来的房地产价格。但也有人认为,这些投资者的人数过少,无法产生重大影响。

国家控制委员会新公布的数字为之前估计的四倍,这对那些认为外国投资和房价上涨的间存在关联的人似乎提供了更多的证据。然而,正如帕斯捷尔纳克后来在委员会会议上阐述的那样,15.95万这一数字比乍看上去更复杂,更微妙。

房价为何持续上涨?

以色列房价在过去10年内上涨了118%,这引发了人们关于房价上涨原因及以色列国内房地产市场泡沫即将破裂的激烈讨论。(最近几个月,以色列公寓销售速度似乎放缓,但并非所有人都这么认为。)多数观察员同样认为,低利率和效率低下的住房官僚主义导致了供不应求,但一些左翼批评者认为金融界也在一定程度上推波助澜。

15.97万套“鬼房”的数量使以色列成为了全球人均“鬼房”数量最多的国家之一。

工党议员谢丽·亚奇姆维奇。(图片来源:Miriam Alster/Flash90)

联合国的报告显示,澳大利亚墨尔本(人口数量450万)有8.2万套空置公寓,成为全球人均“鬼房”数量最多的城市;在英国全国的20万套“鬼房”中,伦敦有两万套,纽约则约有5.5万套。

尽管以上数字分别由不同的人以不同的调研方法得出,但以色列的“鬼房”率之高依然使人大为震惊。

在议会会议中,国家控制委员会主席谢丽·亚奇姆维奇要求帕斯捷尔纳克具体解释这一数字。而如果仔细分析,“鬼房”现象其实更为复杂。

帕斯捷尔纳克陈述道,62%的“鬼房”往往为空置或偶尔使用。10%的“鬼房”房主已去世或住在养老院中,9%的“鬼房”已被拆除或遭废弃;8.4%的“鬼房”为全新或正在修建中,8%正在翻新,剩下的2.6%情况不明。

这些分解数据显示,15.97万套公寓中只有62%(9.9014万套)可能由非以色列投资者或空置房屋的以色列投资者持有。

帕斯捷尔纳克表示,这项调查由工作人员实地完成,挨家挨户地查明是否有人居住。她说道,空置公寓最多的城市分别为耶路撒冷、特拉维夫和海法。

在同一场会议中,以色列电力公司(Israel Electric Corporation)的一名工人称,他只知道以色列全国有两万套公寓几乎无人居住。然而他也说道,他们无从知晓那些未联通电网的公寓信息。

“信息不充分”

巴伊兰大学经济学教授阿维奇·思尼尔表示,即使15.97万这一数字较为准确,但目前仍无足够信息来了解这些空置公寓是如何在过去10年内影响房价的。

“首先,我们需要了解这些公寓是何时空置的。如果它们空置多年,那影响就很小……它们不会影响供应量的变化。”

耶路撒冷Mamilla高档公寓的建筑工人。(图片来源:Rebecca Zeffert/Flash 90)

但思尼尔也表示,假设这些公寓自2008年以来一直空置,那就有必要做更多调查,了解业主的情况。

“这些空置公寓中哪些新公寓卖给了不住在其中的投资商(国外买家或在以色列拥有几套公寓但只在一套集中居住的买家)?这可能对房价产生重要影响,因为此类买家倾向于购买相对昂贵的公寓。由此,他们便推动了建造面向高端市场的高成本、高价格住宅的动力,减少了中产阶级市场的住房数量。”

思尼尔称,如果许多“鬼房”是在2008年以后空置的,且空置原因为业主不打算在那里居住,那便可能是房价飙升的一个重要因素。

洗钱和高生活成本

关于“鬼房”最具争议的和高度政治化的问题就是:洗钱因素在过去10年的房价飙升过程中占何比例?

希伯来语媒体上的此类报道曾激起民众的激烈讨论。

“多数外国人在以色列购买公寓是为了洗钱。这里的房价对当地穷人来说并不合理,只有外国富人可以负担得起。对大多数人而言,房价太贵了,而且你的钱也没有什么价值。”很多以色列人如是评论道。

同一篇文章的另一条评论写道:“说真的,以色列每年卖出12万套公寓,但只有三万套是新房。你真的以为法国人(编辑注:在以色列购房的非以色列犹太人中,法国人占相当高的比例。)在抬高房价?也许是利率在作祟,你不这么觉得吗?”

“犹太人的避税天堂”

Crazy Eddie前首席财务官山姆·安塔尔(Sam Antar)已因经济犯罪而被判刑。他于2016年9月向《以色列时报》讲述了他的家族企业是如何在20世纪70至80年代间通过以色列国民银行(Bank Leumi)洗钱的。安塔尔表示,他会去国民银行纽约办公室会见一名职员,并交给对方整一公文包的现金;一天后当安塔尔登上飞往特拉维夫的飞机时,这个公文包就在座位上等着他。

2014年以色列国民银行承认,他们将逃税人的收入和财产隐藏在世界各地的离岸账户中,从而秘密协助了至少1500名美国纳税人向美国税务机关提交虚假的纳税申报。

美国司法部的一份公告显示,以色列国民银行的“犯罪活动”在2000年到2011年间至少持续了10年,期间该银行亦向约2450个美国账户提供了“保留信件”服务,即这些账户的银行对账单可被留在国外,不会被寄送至客户在美国的地址。为避免被起诉,以色列国民银行后来同意向美国联邦政府和纽约州政府支付四亿美元的罚款。目前,美国政府对以色列工人银行(Bank Hapoalim)和以色列米兹拉西银行(Bank Mizrahi)的调查正在进行中。

“以色列一直是犹太人的逃税天堂。”以色列开放大学(Open University)经济学教授罗恩·巴雷尔(Ronen Bar-El)于2016年9月在《以色列时报》上发表文章道。

一位要求匿名的知情人士近期表示,十年前房地产业刚开始繁荣时,法国犹太人中盛行“无所不为”的气氛:如果某人想要将未申报的收入转移到以色列并用其购买内坦亚(Netanya)和特拉维夫的公寓,几乎毫无障碍。专家表示,自从美国司法部开始调查银行之后,这一操作就变得困难了。

但是专家表示,他们并不确定以色列房地产的繁荣有多少是因避税或洗钱而造成的,因为洗钱者显然一直不遗余力地隐藏着他们的交易。

租税正义联盟(Tax Justice Network)以色列负责人莫兰·哈拉里(Moran Harari)在接受《以色列时报》采访时表示,她认为15.97万这一数字十分惊人,且国家审计部门有必要就此开展深入调查,验证数据并查证其原因。租税正义联盟为全球性非政府组织,致力于研究全球避税行为和避税天堂的恶劣影响。

租税正义联盟以色列负责人莫兰·哈拉里。(图片来源:供图)

哈拉里同样认为,过去十年通过房地产洗钱的规模很难估计,但她指出,最近几份报告都显示了这一问题已不容忽视。

“众所周知,全球范围内的房地产可被用于洗钱,方法往往新奇而复杂。比如说,想洗钱的个人可以在某地开设一家公司并持有无记名股票,这意味只有这个人拥有这家公司,其身份也不被记录在案。随后,所有者便向公司注入资金,公司再去购买房产。非以色列投资者在以色列拥有的大量房产都是以这种方式购买的。”

今年5月,以色列税务管理局(Israel Tax Authority)和美国签署了外国账户税务合规协定,并与经合组织签订了多方《共同报告准则》(Common Reporting Standard),要求以色列同其他国家分享税务和财务信息。

哈拉里表示,由于协议要求银行账户持有人公开其收入来源,所以这些协议未来或将减少外国房地产投资者在以色列的影响,。

但是效果依旧有限。

“以色列应该分享的信息和银行账户有关,但在以色列购买房产的行为不一定与这类信息共享相关。”她说道。

哈拉里和其他观察人士均表示,以色列一直以来都是洗钱中心。尽管以色列遵守了这些国际协议,但它仍是美国国务院列出的洗钱高风险国家之一。

美国国务院在2016年的国际毒品控制战略报告(International Narcotics Control Strategy Report)中称,以色列是一个“主要的洗钱国家”。

“无论成长于本土还是与前苏联国家、美国或欧洲有联系,以色列的犯罪组织经常利用离岸空壳公司和无记名股票来模糊所有人身份。”报告写道。

“官员们继续对钻石行业、非法在线游戏行业、零售业的洗钱和公共腐败问题表示担忧。”

哈拉里表示,2008年的法律允许新移民和回国居民享受为期十年的免税和税务报告豁免,且这一法律目前并未被废除,这也是以色列成为主要洗钱国家的一大原因。

美国国务院的报告显示,“犯罪分子利用以色列的‘回国权利’公民法律可在不长期居住于以色列的条件下轻松获得以色列护照。那些涉嫌洗钱的犯罪人士往往(同时)持有原籍国、商业业务所在国和以色列的护照。”

另外哈拉里指出,这两份不太引人注意的政府报告表明,房产购买和洗钱之间存在紧密联系。

2013年,以色列财政部的国家财政收入部门发现,约20%以投资为目的的公寓买主月收入为7000谢克尔(约2000美元)甚至更少,这表明他们可能有很多未申报的收入,或他们代表着那些不愿公开身份的买家购买。

哈拉里还引用了国家审计部门2017年10月的报告,称以色列的影子经济正抬高房价。

“以色列税务机构即使掌握着所有数据,也并没有持续采取必要措施,查证房地产投资人是否用黑钱来购房。”国家审计部门警告称。

“这就引发了人们对大量黑钱投入房地产市场并影响住房需求的担忧。”

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