以色列和美国部分房地产高级专家表示,可能是价格泡沫,也可能是监管过度的结果,但以色列的房价正在不断攀升。

“对很多以色列人来说,房地产是首要投资,而他们大部分身家都套牢在房地产中。”负责美国“二线”城市房地产开发业务的Alto房地产投资董事莫迪﹒基顿(Mody Kidon)表示,“政府无法承受房价降得太低带来的后果。”

基顿表示,自称能降低房价的以色列全民党领导人摩西•卡隆很可能在吃过一番苦头后发现自己几乎什么也做不了,不过他此前确实成功降低了手机价格。“他的对手比他强大得多。”基顿说,“祝他好运,但以色列面临的是结构性问题,而且整个政府都未必能掌控这些问题,更何况是区区一财政部长。”

正在组建新一届政府的总理内塔尼亚胡承诺将委任卡隆为财政部长。

第三届全球房地产年度大会于上周在特拉维夫举行,数位房地产大亨出席了大会。基顿在该房地产投资论坛活动间隙接受了访问。与会人员表示,以色列房价约60%都是税务或以色列土地管理局等政府机构收费。

媒体已多次报道以色列的高价房地产市场,即使是特拉维夫和耶路撒冷市中心黄金地段以外的一套基本四室公寓起价都超过100万谢克尔,约合25万美元(特拉维夫和耶路撒冷城区“起步”房的起价是其两倍)。根据《经济学人》杂志上周发布的一项研究,自2008年以来,以色列房价的增长率已超过87%。基顿说,理论上这些价格可被削减一半,但别抱什么希望;如果真要这么做,政府需要大幅削减其收入,而且还可能会出现这样的情况:即使政府机构改革降低了房价,巨大的需求也会随即让房价出现反弹。

结果证明,以色列不仅是其政治体制的受害者,还和世界其他国家一样,是资产膨胀的牺牲品。除其他事项外,与会人员还重点探讨了“泡沫” 问题,包括房地产价格高涨是投机者盲目哄抬的产物还是因为价格与日俱增的房地产,尤其是世界需求最高的城市如伦敦、纽约以及香港等地的房地产,真的是“物有所值”?

既是又不是。德国最大房地产基金友联投资房地产公司(Union Investment Real Estate)高管亚当﹒伊兰尼(Adam Iranyi)在大会专题演讲中表示,导致楼市价格疯狂飙升的因素有两个,“关键问题是资金太多产品太少。主要来自亚洲的大批买家涌入房地产市场,正在不断拉高房价,而欧美高净值买家也加大了购买力度。”

伊兰尼补充道,由于利率几乎为零,融资易如反掌,房地产又是回报丰厚的投资领域,而且买家还可通过出租购买的房屋赚取4%到6%的利润,他们没有理由停下买房的脚步。

基顿也怀疑楼市正在生成泡沫,如果利率出现暴涨,房价可在瞬间崩塌。但这种情况发生的几率非常小。

他表示,“各国政府都在2008年吸取了教训”。 从任何一个角度看,包括利率变动,当时的情形都不太可能重复上演。“他们最好就是逐渐而且是非常缓慢地上调利率,但如果这真的发生了,也只是在市场做好准备的情况下上调。而且就算政府上调了利率,他们也不会让房价跌得太低。很多人的退休储蓄都被房子套牢了,也有很多人还欠着银行的房屋抵押贷款。”

如果房价下降,需求将会慢慢消失,业主甚至可能会放弃缴纳高额房屋贷款,迫使银行收回房产,作为断赎赔偿。虽然以色列经济恢复能力不差,但也无力承受2008年的美国式银行危机。

确实,上调利率可能是唯一可降低住房需求的措施,但只要美国的利率保持在低位,以色列的利率就不可能上调。“你不可能和美国联邦储备系统作对,各国政府也一样。”基顿说,“我们已经发生过以色列的利率高于美联储利率的情形,结果为以色列吸引了更多海外投资者,导致谢克尔估值过高,以色列出口商品昂贵。而现在以色列成为了追求低利率群体的一员”,带来了居高不下的住房需求。“我担心对准财政部长摩西•卡隆(降低房价)抱有希望的人们将会感到失望。毕竟此事非其能力所及之处。”