当埃雷兹上周骑着自行车经过特拉维夫著名的罗斯柴尔德大道时,他遇到了一件让他心情难以平复的事情。

来到上班的地方后,这位28岁的高档咖啡厅经理跟同事和顾客聊了他的烦恼。

“我看到一个牌子写着‘一对年轻夫妇欲在附近买房’”。他难以置信地表示有哪个和他年龄相仿的人能在一居室公寓平均售价为43万美元的小区内买房。

埃雷兹无需解释他的痛苦。他和他的朋友在过去几年已经讨论过无数遍这个话题了。“很简单,”一位名叫伊泰的顾客表示,“那房子是他们父母帮他们买的。”

四年前,罗斯柴尔德大道是当时全国抗议的风暴中心,最多高峰时约有40万民众走上街头。数百名抗议者沿着罗斯柴尔德大道扎营,抗议昂贵的房价和整体社会不平等,参加者主要是年轻人。

但四年后,全国各地的房价和房租飙升得更厉害了。自2006年起,房价每年的平均涨幅为6.23%,丝毫没有减缓的趋势。与此同时,房租自2008年起约上涨了60%,其中特拉维夫的涨幅超过72%。智库Shoresh研究所经济学家诺姆•格鲁伯(Noam Gruber)表示,“论房价与收入的比值,以色列是世界上房地产市场最贵的国家之一。”

埃雷兹表示,他在罗斯柴尔德大道和两个室友合租,每月房租为2200谢克尔(约合582美元)。他拿的是“平均工资”,意思是只比8000谢克尔(约合2100美元)多一点点。埃雷兹正在考虑离开以色列。

“以色列富人和中产阶级之间的差距太大了。对中产阶级来说,这是一个生存的问题,只想着如何努力熬过这个月。”

埃雷兹表示他脑海中从未浮现过买一套自己的房的想法。

“今天,为了能够按揭买房,你需要支付约40%的首付。比如,我想买一套100万谢克尔的房,这就意味着我必须支付40万(约合10.6美元)的现金,而且我还要有担保人。”

“这不是我同龄人可以拿得出手的一笔钱,我99%的朋友都做不到。我们最多也就存了5万或10万谢克尔。”

埃雷兹在欧洲生活过两年,节假日时在推车上卖汉堡。“那里的生活要轻松得多。我当时的车比现在的好,而且想都不用想就可以去下馆子。”

他表示,不管在以色列多么努力工作,他总觉得在原地踏步。

租客的痛

以色列议员斯塔夫•沙菲尔(Stav Shafir)表示,房价不断上涨是由于政府的不作为。

“以色列大部分土地都是国有的,意味着政府可对房地产市场产生积极的影响。政府可以放出土地,建设大量政府廉租房,鼓励企业家在每个建设项目中保留一定比例的经济适用房。英国和法国就是这么做的。”

沙菲尔表示,另一个大问题是尽管以色列有超过200万的租客(总人口为800万),但房屋租赁市场在很大程度上还不规范。

“这是一个弱肉强食的环境。很多住在出租屋里抱着存钱买房希望的年轻人发现自己走进了恶性循环。租金不断上涨,他们不得不搬来搬去,因此也无法存钱。”

沙菲尔提倡为房东制定激励机制,使其与租客签订长期租赁合约,每年只小幅上涨租金。此举将减少部分买房压力。她还推动了另一项规范房东与租客关系法案的制定。

房东与租客的买房竞争

Shoresh研究所经济学家格鲁伯表示,以色列自2008年以来房价和房租上涨的直接原因是大量买房者把购房当成投资。

当格鲁伯提到投资房屋时,他指的不是来耶路撒冷和特拉维夫买房但大部分时间都没有住在里面的外国富人,而是25万拥有一套房产以上且通常是为了收取租金的以色列公民。

以色列房地产网站Madlan规划信息部负责人杰西•福克斯(Jesse Fox)解释道:“不像欧洲部分国家的人口越来越少,以色列的人口正在日益增长。”

“这是因为以色列每个家庭的家庭成员相对较多(平均每个妇女育有3.04个孩子)。自2008年经济大危机以来,银行利率一直很低,而当利率持续走低时会出现的情形就是:人们的钱自然而然地投进了房地产市场,因为投资效益比债券市场好。开发商能低息贷款,而想买房的人们更是能以超级低息贷款。低利率通常会刺激房地产市场的发展。”

格鲁伯表示,因此自2008年以来,住房供给不断随人口增长而增加,但突然出现了新的买房群体,本质上就是在和试图买下第一套房的年轻家庭竞争。

这一群体就是购买第二套(和第三套)房产的买家。

“当房价上涨时,很多年轻家庭被迫住进出租屋。但因为他们买不起房,房东在议价时更占优势,导致租金上涨。”

所以基本上就是富者更富贫者更贫?

“是的。”格鲁伯说,“由于利率很低,房产不断升值,和那些没有房产的人相比,那些拥有房产的人变得越来越富有。贫富差距肯定在日益加剧,利率一天不升,这一趋势就会持续下去。”

世界经济合作与发展组织(OECD)的数据表明,以色列的社会不平等严重程度位列世界第五。其他贫富差距更大的国家仅有美国、土耳其、墨西哥和智利。但格鲁伯表示,近年来以色列的贫富差距已略有好转。

“近年来,收入方面的差距出现了略微缩小。但低利率却造成了资产方面的巨大贫富差距”。

谁是二次置业买家?

Kohelet政策论坛经济学家迈克尔•萨雷尔(Michael Sarel)表示购置第二套房产的都是中产阶级或以上的买家。

“不是非常富裕的上层阶级,因为他们根本没有必要操心房产。而那些穷人又拿不出50万谢克尔的首付。因此二次置业的都是收入在6位到9位数的买家。”

据以色列商务日报TheMarker报道,一半购置投资性房产的买家都在政府、大型银行或保险公司供职,尽管这些员工仅占总人口的33%。“以色列的人口可分为两种类型。”TheMarker编辑盖伊•洛尔尼克(Guy Rolnik)在争取社会公平的抗议活动结束后写道,“分别是圈内人和圈外人。圈内人是指那些受益于当前经济和政治发展的人,他们和国内权力中心以及受保护行业有着紧密联系。而圈外人就是剩下的人。”

洛尔尼克表示,以色列电力公司就属于圈内的一部分,该公司的平均工资为2.4万谢克尔(是收入中位数的三倍),以色列港口及军工行业工人的薪酬也同样丰厚,所属工会非常强大,享受着只能在私营部门员工梦中出现的待遇和工作保障。洛尔尼克把以色列商业巨头的员工以及相关人员都归为圈内人。

“只有50万到100万的以色列民众生活得很好。”以色列社会与经济发展中心负责人丹尼尔•多伦(Daniel Doron)告诉《以色列时报》,“剩下的都在艰难求生。”

错的不是房东

但Kohelet政策论坛经济学家萨雷尔表示,数据并不支持以下说法:住房需求的持续增长源于那些已经拥有一套房产但还有现金买第二套的以色列民众。

“仅四分之一售出的房屋是投资性房产。”萨雷尔说,“剩下的四分之三都是买家真正入住的房屋。”

格鲁伯对该看法表示异议。因为二次置业的房产税非常繁重,许多投资买家都通过代理人进行购买,掩盖买房的性质。

“很难把投资性买家区分出来。他们可以声称是为‘自己的孩子’购买房产。”

“增加二次置业房产税这一做法的方向是对的。但我认为我们应该从作为房东收入的租金中征税。该做法世界各地都是可以接受的。不正常的是以色列,大量免除了租金收入税的征收。”

‘不存在住房危机’

但萨雷尔表示:“现在不存在住房危机的说法,人们并非无家可归。”

他表示,过去七年出现的情况是买房而非租房需求的持续大量增长。

“我是怎么知道这一点的?因为租金上涨的速度并没有那么快,只稍微上涨了一点。如果住房需求出现问题,没有足够的房屋供民众居住,那么我们将看到租金也会出现激增。”

萨雷尔表示,有关居住密度的数据也支持了这一结论,即每户住宅房间数量及占地面积。

“近几年,我们可以看到居住密度在减小。人们正在搬进越来越大的公寓,有更多的房间,占地面积更大。这并不符合存在住房危机和住房不够的解释。”

萨雷尔解释道,恰恰相反,因为利率很低,和过去相比,现在买房要容易得多。这是因为大多数人都选择按揭买房。“房屋贷款中每100万谢克尔的还款利息和10年或20年前相比要低得多。”

假设你至少存了40万谢克尔作为首付,也就是说房屋的总价为100万谢克尔,你可以在阿弗拉、埃拉特、贝尔谢巴或哈里什但不能在特拉维夫市中心买下一套新房。耶路撒冷一套三房公寓的平均售价约为237.54万谢克尔(约合62.8万美元),让买家望而却步,而特拉维夫三房公寓的售价约为314.89万谢克尔(约合83.3万美元)。

“特拉维夫面临的问题尤其严峻。”Madlan网站的福克斯说,“因为当地的住房需求太大了。几乎整个以色列一半的人口都居住在特拉维夫及其周边地区,而以色列其他大城市目前还无法为年轻人提供和特拉维夫一样的生活方式和经济机会。”

所以如何解释人们认为自己永远买不起房的主观想法?

“因为媒体一直反复拿住房危机说事。”哈雷尔说,“财政部长(卡隆)不停在说没有足够的房源,我们必须建设更多房屋。人们听了他的话,相信了他。”

但萨雷尔的确从中看到了即将到来的重大危险,那就是以色列房价真的是太高了。

“存在资产泡沫破灭的风险。如果房价回落得太快,将导致经济和金融危机。”

他表示,最坏的情形是失业危机加上房价下跌以及利率上升。届时,68%已经买房的以色列民众将可能无力支付房贷。

解决方案是什么?

萨雷尔说,政府应该停止房地产市场干预。政府为首次置业买家提供的所有津贴都只起到了增加买房需求的作用,无意间就拉高了房价,弄巧成拙。

“津贴并不能帮到无法支付首付的买家,只会拉高需求。如果我知道我可以享受优惠,我会买一个更大的房子。”

供应方

虽然本文的每个受访对象在房屋实际数量是否与人口需求同步方面各持己见,但他们都表示建设新房屋的地皮供给有着很大的问题。

“供给存在很大的问题。”诺姆•格鲁伯说,“以色列建设一栋公寓需耗时13年,真正动工建设只需两年,光是通过各种审核就要11年。”

而审核过程遇到的第一个瓶颈就是以色列土地管理局。在过去几年里,该部门因任人唯亲和腐败而饱受诟病。以色列土地管理局的500名员工领着丰厚的薪酬和退休金,至少属于高薪范畴(据TheMarker报道,该部门的平均月薪为1.5万谢克尔,收入中位数为1.19万谢克尔)。

但以色列土地管理局一旦把土地售给开发商后,还存在其他的障碍。开发商必须获得当地市政府的批准,而要想市政府签名通过审核,又得再花一大笔钱。

根据最近的数据,以色列265个市长中约有60个接受警方腐败调查,多数涉案市长都和房地产审核有关。

腐败还不是唯一的问题。

“市政税收存在相关约束条件,新居民将为城市带来资金损失。”格鲁伯说,“因此各城市更喜欢工业或商业项目,试图阻止居民住宅的建设。”

萨雷尔说:“打个比方,你是佩塔提瓦克的市长,你可以选择新建一个小区。但就是不值得。因为新业主将在服务和教育方面花掉市政府一大笔钱,而他们交的税还不足以弥补这一损失。”

寻租国度

如果你问丹尼尔•多伦为什么房价不断上涨,他将指出以色列社会一个更大的系统性问题。他表示,商业领域约被20个商业巨头主宰着,他们与腐败的政客和手握重权的政府官员相互勾结,导致经济运转速率低下,压榨大多数人民,直到把他们逼至生活水平濒临贫困线。

他援引以色列央行2010年的报告表示,“约20个商业集团掌控着大部分国有企业(约25%的上市企业)以及约一半的市场份额,几乎全部都是有着金字塔结构的家族企业。”

他表示,许多以色列民众每天早上起来“去上班,但大部分时间却用来通过政治手段接近可给他们好处的人。这就是以色列员工工作效率只有美国员工三分之二的原因,而且这些员工并不觉得他们创造了任何价值。”

多伦所说的“寻租”是一个经济术语,指那些接近精英阶层的人为了自己的利益利用他们的政治或经济影响力分摊现有蛋糕,而不是创造价值,共同做大经济蛋糕。

根据一项研究,除西班牙、波兰和台湾外,以色列的腐败也非常严重,位列世界第37名。

“以色列有着雄厚的人力资本。”多伦说,“但以色列在社会主义期间建立的体制正在摧毁政治和经济。我们正在失去我们的年轻力量。谁还会留下来保卫这个国家?”

“没有强有力的数据证明房价是否是促使人们离开的原因。”格鲁伯说,“但我认为,在一个全球化的世界,人们很清楚在以色列国外的机会,其中包括一套公寓或一座房子。”

至于咖啡店经理埃雷兹,他表示他20%的朋友已经离开以色列。

根据一项调查,约40%的以色列民众正在考虑移民。据悉,现在在国外生活的以色列公民达100万。

“我不想离开。”埃雷兹依依不舍道,“这里的人很温暖,我很爱这里。以色列真的是一个最适合居住的地方。但前提是你要够有钱。”